Un marché locatif en pleine mutation
Le marché français de la location meublée connaît une croissance sans précédent. Entre 2016 et 2024, le parc de logements meublés a plus que doublé, porté par :
- la recherche de flexibilité des locataires (étudiants, jeunes actifs, voyageurs) ;
- des loyers supérieurs de 10 à 20 % par rapport à la location nue ;
- un régime fiscal attractif (BIC) ;
- la montée en puissance des locations touristiques via les plateformes numériques.
Face à cette dynamique, de plus en plus de bailleurs se professionnalisent et recherchent une structuration juridique adaptée. C’est là qu’intervient la SARL de famille.
La SARL de famille : une structure sur-mesure pour les bailleurs
La SARL de famille est une société à responsabilité limitée qui, sous conditions (lien de parenté entre associés), peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes (article 239 bis AA du CGI).
Concrètement, cela signifie que les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés, selon leur quote-part, comme s’ils détenaient les biens en direct, mais avec les avantages de la structure sociétaire.
Ses atouts majeurs :
- Fiscalité transparente : application des régimes LMNP ou LMP (amortissements, déduction des charges, imputation des déficits…).
- Responsabilité limitée aux apports : protection du patrimoine personnel des associés.
- Souplesse de gestion : choix du gérant, répartition des résultats, clauses statutaires adaptées aux objectifs patrimoniaux.
Un levier puissant d’optimisation patrimoniale
Transmission facilitée
La SARL de famille ne se limite pas à une optimisation fiscale : elle est également un outil stratégique de transmission et de protection familiale.
Au lieu de transmettre directement les biens immobiliers, les parents peuvent donner la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants, en conservant l’usufruit.
Avantage : les droits de succession sont considérablement réduits et les conflits liés à l’indivision sont évités.
Protection du conjoint
Grâce à une rédaction adaptée des statuts (choix du gérant, répartition des résultats, clause d’agrément…), la SARL de famille permet d’assurer une gouvernance familiale pérenne et de protéger efficacement le conjoint ou partenaire de PACS.
Simulations chiffrées
En cas de transmission via une SARL de famille avec démembrement des parts, les droits à payer peuvent être divisés par plus de deux par rapport à une transmission en direct. Un argument de poids pour les bailleurs soucieux d’optimiser leur succession.
SARL de famille ou SCI ?
La SCI est souvent le réflexe des investisseurs, mais elle est peu adaptée à la location meublée, qui est une activité commerciale. Une SCI qui pratique la location meublée bascule en principe à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut entraîner une fiscalité plus lourde, notamment en cas de revente.
La SARL de famille, elle, conserve la transparence fiscale tout en permettant la location meublée de façon sécurisée.
Pourquoi se faire accompagner ?
Mettre en place une SARL de famille nécessite une expertise juridique, fiscale et patrimoniale. Selon vos objectifs (revenus complémentaires, transmission à vos enfants, protection de votre conjoint, stratégie de revente…), un expert saura :
- comparer différents montages (exercice en nom propre, SCI, SARL de famille) ;
- réaliser des simulations fiscales et patrimoniales ;
- anticiper les conséquences successorales et sociales ;
- sécuriser l’opération juridiquement.
Conclusion
La SARL de famille est une solution idéale pour les bailleurs souhaitant exercer une activité de location meublée tout en optimisant leur fiscalité et la transmission de leur patrimoine.
Elle combine :
- rentabilité (BIC, LMNP/LMP, amortissements),
- sécurité juridique (responsabilité limitée, gouvernance statutaire),
- efficacité patrimoniale (démembrement, transmission optimisée).
En choisissant la SARL de famille, vous donnez à votre projet immobilier une véritable dimension entrepreneuriale et patrimoniale.
FAQ – SARL de famille et location meublée
1. Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?
La SARL de famille est une société à responsabilité limitée composée uniquement de membres d’une même famille (parents, enfants, conjoints, frères et sœurs).
Elle bénéficie d’un avantage majeur : l’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes (article 239 bis AA du CGI), ce qui permet une transparence fiscale. Les bénéfices sont imposés directement chez les associés, comme s’ils détenaient les biens en direct.
2. Pourquoi choisir une SARL de famille pour une activité de location meublée ?
Parce que la location meublée est une activité commerciale, alors que la SCI est par nature civile.
En SCI, l’activité de location meublée entraîne un risque de basculement à l’impôt sur les sociétés (IS).
En SARL de famille, vous conservez une fiscalité avantageuse (LMNP ou LMP) tout en protégeant vos proches grâce à une structure sociétaire adaptée.
3. Quels sont les avantages fiscaux de la SARL de famille ?
- Déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, frais, travaux) ;
- Amortissements du bien et du mobilier, permettant de réduire, voire neutraliser l’imposition ;
- Imputation des déficits (sur les revenus globaux en LMP) ;
- Transmission optimisée grâce au démembrement des parts sociales (réduction des droits de succession).
4. Quelle est la différence entre LMNP et LMP dans une SARL de famille ?
- LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : recettes locatives < 23 000 €/an OU inférieures aux revenus d’activité du foyer. Fiscalité souple et avantageuse, avec amortissements.
- LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : recettes > 23 000 €/an ET supérieures aux autres revenus du foyer. Permet l’imputation des déficits sur le revenu global et peut donner droit à des exonérations de plus-values.
5. La SARL de famille est-elle adaptée à la transmission du patrimoine ?
Oui, c’est même un de ses points forts.
En transmettant la nue-propriété des parts sociales à vos enfants tout en conservant l’usufruit, vous :
- évitez les conflits liés à l’indivision;
- anticipez la succession en réduisant les droits à payer ;
- conservez la maîtrise de la gestion et les revenus locatifs.
6. Comment créer une SARL de famille pour de la location meublée ?
La création suit les règles classiques d’une SARL : rédaction de statuts, dépôt de capital, immatriculation au greffe.
Les statuts doivent prévoir l’option pour le régime fiscal des sociétés de personnes.
Un conseiller en gestion de patrimoine, un avocat ou un expert-comptable est fortement recommandé pour :
- anticiper la transmission patrimoniale ;
- sécuriser la rédaction des statuts ;
- optimiser le montage fiscal.
7. Peut-on transformer une SCI en SARL de famille ?
Oui, mais cette transformation doit être étudiée avec soin.
Il est nécessaire de vérifier :
- la nature de l’activité (location meublée),
- les conséquences fiscales de la transformation,
- la rédaction des statuts.
