Propriétaires bailleurs et passoires énergétiques
La location meublée est une activité commerciale relevant de l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) – Article 35 du Code Générale des Impôts.
Pour appliquer les dispositions fiscales applicables aux locations meublées, le bien doit comporter des meubles obligatoires. La liste de ces meubles obligatoires a été fixée par le décret n° 2015-981 du 31/07/2015. En cas de non respect de ces obligations, l’imposition des revenus s’effectue à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers.
Le régime des loueurs en meublé non professionnel (LMNP) s’applique dès lors que vous ne réunissez pas les 2 conditions suivantes – Article 155-IV du Code Général des Impôts :
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- les recettes annuelles de l’activité de loueur du foyer fiscal excèdent 23 000 €uros,
- les recettes de l’activité de loueur sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Sur le plan de l’imposition des revenus, deux régimes existent :
- Le micro- BIC
Pour l’activité de prestations de services, ce régime est de droit dès lors que les recettes N-1 ou N-2 sont inférieures à 72 600 €uros.
Les seuils des recettes applicables pour les fournitures de logement notamment dans le cadre d’hôtels, de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme sont majorés (176 200 €uros).
Fiscalement, dans le cadre de ce régime, le titulaire d’un micro-BIC est imposé sur un pourcentage des recettes encaissées sur l’année civile ; étant précisé que les abattements pour charges sont de 50 % pour les prestations de services et de 71 % pour les fournitures de logement notamment dans le cadre d’hôtels, de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme.
- Le régime du réel
Pour l’activité de prestations de services, ce régime est de droit commun dès lors que :
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- les recettes N-1 ou N-2 sont comprises entre 72 600 €uros et 247 000 €uros : régime réel simplifié ;
- les recettes N-1 ou N-2 sont supérieures à 247 000 €uros : régime réel normal.
Les seuils des recettes applicables pour les fournitures de logement notamment dans le cadre d’hôtels, de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme sont majorés (176 200 €uros et 818 000 €uros).
Dès lors que vous relevez du régime de droit commun du micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime du réel simplifié.
Dans le cadre du régime réel, vous devez tenir une comptabilité selon les règles des BIC. Chaque année, une déclaration fiscale propre à cette activité est à établir (Imprimés 2031 et suivants).
Fiscalement, dans le cadre de ce régime et contrairement au régime du micro-BIC, vous déduisez l’ensemble de vos charges et notamment :
- les droits de mutation acquittés (de façon étalée ou non),
- les honoraires,
- les intérêts d’éventuels emprunts,
- les travaux d’entretien et de réparations courants,
- l’amortissement du bien immobilier sur sa valeur réelle (hors terrain) et des autres investissements éventuels.
Avec l’application de ce régime, une réduction d’impôt est également possible.
- Synthèse
Le choix du régime à appliquer va dépendre de votre situation personnelle et des options prises en compte.
Ainsi, à partir de votre situation personnelle, des options et / ou hypothèses formulées, nous vous préconisons de réaliser, ou de faire réaliser, une étude fiscale personnalisée afin de vous permettre d’appréhender au mieux, et dans un souci d’optimisation, l’imposition de vos revenus afférents à une activité de location meublée non professionnelle.
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Photo : © jeanvdmeulen – pixabay.com
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